O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão considerada histórica para o mercado imobiliário, ao reforçar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos casos de distrato de imóveis adquiridos na planta. Na prática, o entendimento limita a retenção máxima a 25% dos valores pagos pelo comprador e flexibiliza a devolução imediata dos valores, sem necessidade de aguardar a conclusão da obra — alteração que impacta diretamente incorporadoras, corretores e consumidores.

O CDC na Relação entre Compradores e Incorporadoras

O caso analisado envolvia uma promessa de compra e venda de imóvel na planta, em que a incorporadora aplicou penalidades superiores a 25% do total pago pelo comprador, amparando-se na Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos).

O STJ, entretanto, entendeu que, por se tratar de relação de consumo, deve prevalecer o CDC sobre a norma especial. Assim, o Tribunal reafirmou que a retenção não pode ultrapassar 25% do montante efetivamente pago, percentual que já engloba todas as deduções contratuais possíveis — como cláusula penal, corretagem, taxa de fruição e encargos administrativos.

Outro ponto fundamental foi a determinação de que a devolução do valor ao comprador deve ocorrer sem necessidade de esperar a conclusão da obra, o que até então era comum com base na interpretação literal da Lei dos Distratos.

Ou seja, caso precise desistir do negócio, o consumidor tem o direito de reaver pelo menos 75% do valor pago, e sem precisar aguardar a entrega do imóvel.

Embora não se trate de decisão com efeito vinculante geral (como se fosse súmula ou lei), o entendimento cria um precedente importante que deve influenciar decisões em instâncias inferiores e o comprador terá respaldo jurídico para contestar e garantir seus direitos.

Implicações Práticas Para o Mercado Imobiliário

É importante destacar que o STJ não revogou a Lei dos Distratos. O que a decisão faz é reconciliar a aplicação da norma com os princípios de proteção ao consumidor.

Diante desse cenário, tanto compradores quanto incorporadoras devem atentar a alguns pontos práticos:

• Revisar cláusulas de rescisão: contratos que preveem retenção superior a 25% correm risco de serem considerados abusivos.
  
  
• Negociar prazos realistas para devolução: a restituição deve ocorrer em prazo razoável, e não mais apenas após a conclusão da obra.
  
  
• Documentar despesas efetivas: incorporadoras devem comprovar custos administrativos e perdas para justificar eventual retenção próxima ao teto de 25%.
  
  
• Buscar assessoria jurídica especializada antes da assinatura ou distrato, a fim de garantir que o contrato atenda à legislação vigente e ao entendimento atual dos tribunais.

Conclusão 

A recente decisão do STJ reafirma a função social do contrato e o papel do CDC como instrumento de equilíbrio nas relações imobiliárias. Ao limitar a retenção em distratos e determinar a devolução célere dos valores pagos, o Tribunal estabelece um novo parâmetro de segurança jurídica para compradores e orienta o mercado sobre práticas mais transparentes e proporcionais.

O cenário exige, portanto, adequação preventiva dos contratos por parte das incorporadoras e orientação jurídica qualificada aos consumidores e corretores, de modo a evitar litígios e preservar o equilíbrio das relações contratuais no setor imobiliário.

No escritório Jackson Sondahl de Campos Advogados, estamos atentos a essas mudanças, protegendo seus direitos e estruturando estratégias jurídicas eficazes.